گفت‌وگو با رئیس اتحادیه املاک تهران| قانون سقف اجاره‌بها رعایت نمی‌شود

چکیده خبر

---

رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران گفت: با وجود اینکه به تمام مشاورین املاک اعلام شده است که ملزم به رعایت سقف افزایش اجاره‌بها باشند اما من فکر نمی‌کنم که این قاعده در جامعه اجرا شود.

---

به گزارش خبرگزاری فارس از تهران، مسئله مسکن و اجاره‌بها به‌عنوان یکی از اولین نیازمندی‌های هر فرد و خانواده در شرایط کنونی جامعه و به‌خصوص در کلان‌شهر تهران نقش مهمی را در زندگی‌ها ایفا می‌کند و ازاین‌رو است که اگر کارگزاران این حوزه بتوانند درست نقش‌آفرینی کنند و مسائل موردنیاز شهروندان را به‌درستی تشریح کنند به‌وضوح می‌توان اثر آن را در کالبد جامعه حس کرد. در ادامه با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران در خصوص برخی دغدغه‌های حوزه مسکن و اجاره‌بها به گفت‌وگو پرداخته‌ایم.فارس: درحال حاضر چه تعداد مشاور املاک در سطح شهر تهران فعالیت دارد؟گودرزی: در شهر تهران 11 هزار و 700 املاکی و با احتساب حوزه شهر ری و شمیرانات حدود 15 هزار مشاور املاک ذیل واحدهای صنفی مشغول به کار هستند؛ البته این تعداد مربوط به واحدهایی است که دارای پروانه کسب هستند چراکه واحدهای غیرمجاز یعنی واحدهایی که پروانه اشتغال یا پروانه کسب ندارند نیز به شکل غیرقانونی در تهران فعالیت دارند.البته باید بگویم که سال گذشته اتحادیه مشاوران املاک با حدود 300 الی 400 واحد بازرسی 2 یا 3 مرتبه در تهران گشت‌زنی کرد و درپی این اقدامات 2500 واحد بدون پروانه شناسایی شد که همگی به اتاق اصناف و اداره اماکن برای طی مراحل قانونی معرفی شدند و خوشبختانه بسیاری از این مشاوران املاک پروانه‌ کسب کردند و برخی واحدها هم که شرایط کسب پروانه را نداشتند، جمع‌آوری شدند؛ بنابراین درصد مشاوران املاک بدون پروانه در تهران هم‌اکنون بسیار پایین است.

فارس: این واحدهای غیرمجاز اثری بر بازار مسکن دارند؟گودرزی: بله، واحدهای غیرمجاز با ایجاد بی‌نظمی موجب تخلفات زیادی در بازار مسکن می‌شوند که همکاران ما در این خصوص بسیار دغدغه دارند و تلاشمان این است که اگر قرار است یک واحد صنفی فعالیت کند، قانونمند باشد یعنی پروانه کسب و پروانه تخصصی دریافت کند و آن شرایط و الزاماتی که باید به عنوان یک واحد صنفی به صورت حرفه‌ای انجام دهد را دارا باشد.

فارس: چرا مردم معمولاً مشاوران املاک را مقابل خود می‌دانند نه کنار خود؟ گودرزی: در خصوص سؤالتان چند وجه و سبقه‌ای تاریخی وجود دارد که باید آن‌ها را در نظر بگیریم؛ مثلاً 70 الی 80 سال است که مشاوران املاک در کشور مشغول به کار هستند و در این بازه زمانی هیچ موقع نگاه منفی که شما گفتید به صنف ما وجود نداشته است؛ حتی زمانی که صنف ما در 30 سال پیش یک درصد کمیسیون از هر طرف دریافت می‌کرد، نه باعث گرانی بود نه باعث تورم و نگاه منفی به او وجود نداشت و حتی بالعکس به‌عنوان حبیب‌الله مورداعتماد خیلی از مردم محل هم قرار داشت و هرکس هر کاری را که می‌خواستند انجام بدهد به دفاتر املاک مراجعه می‌کرد.این‌ها موضوعاتی است که در تاریخ ثبت شده است؛ اما بعدها شرایطی پیش آمد که اوضاع اقتصادی، مسکن و غیره در کشور تحت تأثیر قرار گرفت و در پی آن در حوزه صنف ما تبلیغاتی انجام شد که آن نگاه منفی بر صنف مشاور املاک سایه انداخت؛ یعنی مردم تصور کردند گرانی‌های موجود بیش از هر علت دیگری به‌خاطر مشاوران املاک است و آن‌ها هستند که در نرخ‌ها دخل و تصرف دارند.بااین‌وجود باید بگویم مشاوران املاک از هیچ یک از طرفین یک معامله جانب‌داری نمی‌کنند و در حال حاضر شرایط جامعه است که نرخ‌ها را تعیین می‌کند و در این میان مشاوران املاک به‌عنوان کسانی که مورداعتماد مردم هستند، واسطه دوطرف قرارداد قرار می‌گیرند و سعی می‌کنند که یک قراردادی را به ثمر برسانند که منتج به احساس رضایتمندی طرفین شود.

ضمناً باید توجه داشته باشیم که نه‌تنها این مسئله ضعف نیست که هنر مشاور املاک است که تنظیم این قراردادها را انجام می‌دهند وگرنه مردم به‌خودی‌خود شاید نتوانند باهمدیگر به یک قرارداد و توافق مشترکی برسند؛ در نتیجه من مشاوران املاک را به‌عنوان افرادی که تنظیم‌گر بازار هستند و سعی می‌کنند امور قراردادها را عادلانه تسهیل کنند می‌شناسم نه چیز دیگر؛ جالب است بدانید در همین صنف ما هستند کسانی که از طبقه ضعیف و آسیب‌پذیر با پوشش‌هایی که وجود دارد حق کمیسیون خود را دریافت نمی‌کنند.فارس: یعنی شما معتقدید مشاوران املاک برای افزایش حق کمیسیون، نرخ املاک را بالا نمی‌برند؟گودرزی: بله؛ این نگاهی که گفتید الان بعضاً در جامعه وجود دارد و برخی می‌گویند مشاوران املاک حق‌الزحمه‌شان را بر اساس مبلغ قرارداد محاسبه می‌کنند و برای همین هم تمایل دارند که قیمت خانه بالاتر باشد و به این طریق در بازار مسکن اختلال ایجاد می‌کنند، درصورتی‌که این موضوع حقیقت ندارد و بعضاً بسیاری از مشاوران املاکمان از حق خودشان هم می‌گذرند برای اینکه یک قراردادی انجام شود؛ لذا من از همه مردم تقاضا دارم این مسئله را بگذارند به‌حساب خیلی از مسائلی که وجود دارد و بعد گناهش را بر گردن افراد دیگری می‌اندازند.

توجه داشته باشید که هرگونه تنش، بالارفتن قیمت مسکن یا پایین آمدن آن تأثیر مستقیم بر صنف ما دارد و عاملی است که کار ما را به رکود می‌کشاند؛ لذا مشاورین املاک معمولاً این کار را نمی‌کنند و بیشتر به دنبال این هستند که تعداد قراردادهایی که منعقد می‌کنند بالاتر باشد و کار مردم بهتر راه بیفتد و ازاین‌جهت آن‌ها هم نفع بیشتری ببرند چون هرچقدر ثبات بیشتری در کار وجود داشته باشد، درآمد ما هم بیشتر است.فارس: الان در تهران آماری مبنی بر تعداد افرادی که بیش‌از سه خانه دارند، تعداد مستاجران و یا تعداد خانه‌های خالی در دست هست؟گودرزی: خیر؛ متأسفانه سند جامعی راجع به مسکن نداریم و نمی‌دانیم چه کسانی صاحب چه تعداد مسکن هستند، چه تعداد مستأجر و چه تعداد واحد خالی و... در تهران وجود دارد و اگر آمار و اعدادی بعضاً گفته می‌شود حدس و گمانه است.لازم است بگویم که همین عدم وجود آمار و اطلاعات ما را در حوزه مسکن آزار می‌دهد چراکه اگر این آمار و اطلاعات در دسترس نباشد شما راهبردی برای حوزه مسکن ندارید و اولویت‌هایتان مشخص نیست و نمی‌دانید باید چه‌کار کنید؛ البته در دولت سیزدهم دراین‌خصوص با سامانه‌ اسکان که ذیل آن همه موظف به ثبت اطلاعات خود در سامانه بودند، داشت اتفاقات خوبی رقم می‌خورد و آمار و اطلاعات به دست می‌آمد و یا برای سال‌های بعد سرمایه‌گذاری می‌شد.

فارس: به نیازمندی به آمار و اطلاعات در حوزه مسکن اشاره کردید؛ می‌خواهم بدانم قانون الزام تنظیم اسناد رسمی کمکی به این موضوع می‌کند یا خیر.گودرزی: یکی از علل مشکلات ما در مراجع قضایی این است که اسنادی را به‌صورت رسمی نداریم و تفکیک و صحت‌سنجی قراردادها و یا مدارکی که ارائه می‌شوند مشکل است؛ لذا من با قانونی که نام بردید کاملاً موافق هستم و معتقدم قانون، قانون خوبی است و اگر این کار به‌خوبی اجرا شود به دلیل اینکه به‌صورت خودکار اطلاعات به حوزه مسکن هم انتقال داده می‌شود به این حوزه هم کمک خواهد کرد.ضمناً در حوزه قانون ثبت‌اسناد به مسئله نرخ کمیسیون مشاوران املاک هم توجه شده است که براساس ارزش مالیاتی باشد، منتهی ارزش مالیاتی را بارها خود من هم عرض کرده‌ام که نه‌تنها نباید کمتر از نرخ الان باشد بلکه باید بیشتر باشد چراکه نرخ 25 صدم درصدی که در سال 99 به تصویب رسیده است به‌خاطر تورم‌های موجود و بالارفتن هزینه زندگی کفاف مشاوران املاک را نمی‌دهد.ما انتظار داریم در این قانون کارشناسان به مشاوران املاک به‌عنوان بخشی از مردم توجه داشته باشند تا این افراد هم باید متناسب با سطح زندگی‌شان حق‌الزحمه‌شان را دریافت کنند که حتماً با نگاه خوبی که به این موضوع دارند، اطمینان دارم نرخی که تعیین می‌شود قابل‌پذیرش خواهد بود.

فارس: یکی از مسائلی که در دولت سیزدهم دنبال و به گونه‌ای سنگ‌بنای آن برای آینده گذاشته شد موضوع شناسایی خانه‌های خالی و سپس اخذ مالیات از آن‌ها برای تحریک مالکان برای تزریق این خانه‌ها به بازار مسکن بود؛ در این باره نظری دارید؟گودرزی: به موضوع خوبی اشاره کردید؛ در این باره باید بگویم که متأسفانه در کشور ما به اسم مالیات نگاه خوبی وجود ندارد درصورتی‌که شاید همین نگاهی که بعضا روی صنف ما هم وجود دارد شاید به‌خودی‌خود عامل بازدارنده بسیاری از اتفاقات مثبت باشد؛ من معتقدم نگاه سرمایه‌ای به مسکن یعنی اینکه فرضا بنده مسکن خود را کنار بگذارم تا به‌مرور زمان و با تورم موجود در حوزه مسکن بتوانم به عدد بالاتری بفروشم کار صحیح، انسانی و اخلاقی نیست.باید به مسکن به‌عنوان سرپناه نگاه کرد و آ‌ن‌قدری که من سقفی بالای سرم باشد و کرامت و شان‌انسانی من حفظ بشود برای من کفایت کند؛ لذا اگر عاملی مانند مالیات هست که می‌تواند به حوزه مسکن کمک و سوداگری را کم کند من با آن موافق هستم و اعمال آن به‌ نظرم اشکالی ندارد.فارس: نرخ مسکن و اجاره مسکن را نسبت به گذشته چه‌طور ارزیابی می‌کنیدگودرزی: تورم حوزه مسکن در مقایسه با سال گذشته نسبت به تورمی که بانک مرکزی در کشور اعلام می‌کند حدود 50 درصد پایین‌تر است-یعنی تقریبا 20 الی 25 درصد است- که شاید یکی از دلایل آن این باشد که در حوزه مسکن عدد و ارقامآن‌قدرر بالا است که هرکسی به‌راحتی نمی‌تواند به آن ورود کند.

در خصوص نرخ مسکن در آینده هم به نظرم نمی‌شود پیش‌بینی داشت و این موضع بستگی به عملکرد مسئولین و سیاست‌گذاری‌هایشان دارد و باید دید دولت جدید و وزارت راه آن چه اقداماتی در حوزه مسکن انجام می‌شود؛ اگر اتفاقات خوبی در حوزه مسکن رقم بخورد شاهد وضعیت خوبی خواهیم بود و اگر مثل سال‌های خیلی دور ما در حوزه مسکن هیچ کاری نکنیم، دومرتبه با یک بحران سروکار خواهیم داشت.همچنین باید بگویم که ان‌شاءالله با درایتی که آقای دکتر پزشکیان و تیم‌شان دارند و اینکه یک زیرساخت و راهبردی در دولت گذشته هم بنیان گذاشته شده اگر همان روند دولت گذشته امتداد پیدا کند و دولت همت کند و کار جهادی انجام بشود و قوانین دست‌وپاگیر هم برداشته شوند، شرایط مثبت و خوبی در حوزه مسکن در پیش رویمان خواهد بود.فارس: خردادماه بود که در شورای مسکن استان تهران، میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۳ برای شهر تهران ۲۶ و برای دیگر شهرهای استان ۲۴ درصد نسبت به سال گذشته به تصویب رسید؛ این قاعده رعایت می‌شود؟گودرزی: با اینکه ما خودمان به تمام مشاورین املاک اعلام کرده‌ایم که ملزم به رعایت سقف افزایش اجاره‌بها باشند اما من فکر نمی‌کنم که این قاعده در جامعه اجرا شود؛ بیایید واقع‌گرا باشیم و نگاه کنیم به اینکه آیا ما زیرساخت عملیاتی‌کردن این موضوع -مثلاً وجود یک سامانه که سابقه مستأجر و موجر بر اساس کد ملی در آن مشخص باشد- را داریم؟ البته بنده با اصل موضوع مخالفتی ندارم چراکه در همه جای دنیا دولت‌ها بعضی مواقع برای کنترل بازار و مهار قیمت‌ها‌ و کمک به جامعه ورود می‌کنند و این ورود غیرمستقیم و نامحسوس و غیر از ورود ما به شکل تعیین عدد و ارقام انجام می‌شود تا بازار دچار التهاب نشود.

ما به بازار مسکن مستقیم ورود می‌کنیم و خودمان هم با همین کلمات بازار را دچار التهاب می‌کنیم و این در صورتی است که در واقعیت زیرساخت‌های این کار فراهم نیست؛ لذا من به اصل موضوع معتقدم ولی با اینکه دستوری عمل شود موافق نیستم. شما فرض کنید من سال گذشته برای کمک به مستأجری قیمت را پایین‌تر از حد واقعی در نظر گرفته‌ام و امسال هم موظفم بر اساس سقف اجاره‌بها 25 درصد به آن اضافه کنم در صورتی که نرخ واقعی ملک در سطح جامعه آن عدد نیست و خیلی اتفاقات دیگر که ممکن است بیفتد لذا بسیاری از مالکین وقتی این عدد و ارقام را می‌دهند شاید اصلاً به آن‌ها مایل نباشند.فارس: یعنی مشاورین املاک اگر قرارداد بیش از درصد مصوب باشد هم قرارداد را تنظیم می‌کنند؟گودرزی: خیر بنده چنین نظری نداشتم؛ منظور بنده این بود که در جامعه این اتفاق می‌افتد، مثلاً به طور مثال بسیاری از مستأجران این تصور را دارند که اگر از خانه‌ای که اجاره کرده‌اند خارج شوند ممکن است خانه‌ای به آن قیمت و به آن شکل مطلوب پیدا نشود بنابراین با خیلی از مالکین امکان دارد توافق کنند و هیچ شکایتی هم نداشته باشند و بعضاً اگر هم از این سقف تعدی می‌شود این کار با رضایت انجام می‌شود.توجه داشته باشید که ما خودمان به مشاورین املاک گفته‌ایم که سقف افزایش اجاره بها را باید رعایت کنند و در مورد اینکه این موضوع از جانب آن‌ها رعایت می‌شود یا خیر هنوز آمار و شکایتی به دست ما نرسیده است.ضمناً لازم است بدانید دراین‌خصوص قوانین خیلی سفت و محکمی وجود دارد که می‌گوید اگر یک مشاور املاکی قراردادی نوشت یا مالکی بیشتر از آن قرارداد طلب کرد تا ۵ سال شما می‌توانید شکایت کنید.

 

فارس: مطابق ماده قانونی ۲۴ پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در بنگاه‌های معاملات املاک قانونی نیست و این قراردادها می‌بایست در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند؛ با این وجود گاها شنیده می‌شود که به این قانون عمل نمی‌شود؛ این موضوع را تایید می‌کنید؟ گودرزی: در حال حاضر هیچ‌کس پیش‌فروش مسکن را در مشاور املاک‌های دارای پروانه کسب انجام نمی‌دهد؛ من هم می‌گویم مشاور املاک‌ها حق ندارند این کار را انجام دهند اما موضوع اصلی این است که این داستان تا کی باید ادامه پیدا کند؟ آیا خود عدم وجود این کار مانع تولید نیست؟ ببینید بسیاری از خرده‌سازها این امکان را دارند که در سطح شهر تهران یک زمین ۱۰۰متری را در پنج‌طبقه بسازند، اما توان پرداخت یا ساخت همه‌اش را ندارد و مجبورند برای تکمیل پروژه تعداد یک یا دو واحد را پیش‌فروش کنند؛ لذا من معتقدم برای پیش‌فروش مسکن باید قانون گذاشت تا بعداً هم اتفاق بدی رقم نخورد. لذا وقتی می‌گوییم باید ابزار باشد یعنی همین که اصلاً نیاز نباشد به منِ مشاور املاک اعتماد کنید یا نمی‌خواهد به مالک اعتماد کنید و اصلاً بحث اعتماد نیست؛ شما ساختارش را ایجاد کنید تا دیگر نیاز نباشد به کسی اعتماد کنید چراکه در این حالت خود سامانه به شما خط را نشان می‌دهد.اما در شرایطی که زمینه‌‍اش وجود ندارد اگر اتفاقی افتاد من چه کسی را مقصر بدانم؟ مشاور املاک، مستأجر و یا مالک را؟ اکنون ساختار فراهم نیست و وقتی زیرساخت فراهم نیست، حق نداریم همدیگر را محکوم کنیم؛ البته لازم است تأکید کنم که الان با نظارتی که وجود دارد حدود 90 درصد مشاوران املاک‌ این موضوع را رعایت می‌کنند.

فارس: با مشاوران املاکی که در سامانه خودنویس کد رهگیری رایگان اخذ و به مشتریان گران عرضه می‌کنند، برخورد می‌شود؟گودرزی: شاید سال‌هاست که این اتفاق می‌افتد و یک کلماتی را دارند جابه‌جا می‌کنند؛ کار من مشاور املاک است، قرارداد تنظیم می‌کنم و شرح وظایفم مشخص است، مذاکرات اولیه را انجام می‌دهیم و منتج به ثبت قرارداد می‌شود و برای آن قرارداد حتماً باید کد رهگیری بگیرم؛ پس اینکه شما کد رهگیری را از قرارداد جدا می‌کنید اشتباه محض است چون گرفتن کد رهگیری جزو شرح وظایف من است.پس این که شما بگویید کد رهگیری رایگان است معنا ندارد؛ وقتی شما دو نفر خریدار و فروشنده هستید و برای در دفتر من برای تنظیم قرارداد حاضر می‌شوید و من قراردادی را تنظیم می‌کنم، انتهایش موظفم کد رهگیری بگیرم و وقتی کد رهگیری می‌گیرم یک حق‌الزحمه بابت این فرایند به من تعلق می‌گیرد و غیر از این نیست.اگر شما فکر می‌کنید که یک قرارداد سه‌برگی نوشته می‌شود و بعد می‌روند یک دفتر دیگری کد رهگیری می‌گیرند، این روش غلط است و این افراد مسیر درست را نمی‎روند و این اتفاق می‌افتد برای همین به آحاد مردم عرض می‌کنم که اگر خواستند به دفتر املاکی برای ثبت قرارداد و یا تنظیم قرارداد بروند چه برای اجاره و چه خرید، حتماً به دفاتر املاک پروانه‌دار و مجاز ما مراجعه کنند چون آن‌ها به سامانه دسترسی دارند و می‌توانند برایشان کد رهگیری بگیرند.

سوال: یعنی هنوز قراردادهای سه برگی قدیمی اعتبار دارند؟گودرزی: قرارداد سه‌برگی تا زمانی که قانون‌گذار آن را باطل اعلام نکرده باشد دارای اعتبار است؛ بااین‌وجود ما در اتحادیه سال‌هاست نه‌تنها قرارداد سه‌برگه را ممنوع می‌دانیم که وجود سه‌برگه در دفاتر را هم ممنوع اعلام کرده‌ایم و همه قراردادها باید وارد سامانه‌ها شوند و از طریق سامانه‌ها کد رهگیری دریافت شود.فارس: به‌خاطر وقتی که برای پاسخگویی به سوالات ما گذاشتید از شما سپاس‌گزاریم و برای شما و همکارانتان آرزوی موفقیت داریم.گودرزی: بنده هم از وقتی که در اختیارم گذاشته شد از مجموعه فارس تشکر می‌کنم و امیدوارم همگی شاهد اتفاقات خوبی در حوزه مسکن باشیم.