«إِنّ اَعْفَى النّاسِ مَنْ عَفَا عَنْ قُدْرَةٍ». || امام حسين (ع) فرمود: «باگذشت‏ ترين مردم كسى است كه با وجود قدرت، گذشت كند» || (بحار الانوار، ج ۷۵ ص ۱۲۱ ح۴ )
امروزیکشنبه 1399/11/05



پایگاه اطلاع رسانی و خبری

اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران

گفتمان رئیس اتحادیه در پژوهشهای مجلس و نتیجه آن


اظهار نظر درباره "طرح كاهش تعرفه بنگاه¬هاي معاملاتي"

مقدمه

بررسي روند ديدگاه­ها و رويکردهاي تصميم ­گيران در ابعاد تقنيني و اجرائي به مسئله بازار مسکن، ‌شهرسازي و مسائل مرتبط با آن،حكايت از آن دارد كه نوع نگرش­ها و رويکردهاي مربوطه غالباً از نوعِسنجشِ"رابطه علت –معلولي" نبوده است،بلکه غالباً در راستاي حل معلول،بدون توجه به پرداختن اساسي به رفع زمينه ­هاي بوجود آورنده علت، معطوف شده است. از سوي ديگر عدم جامعيت و ضعف رويکردهاي مندرج در مصوبات،حکايت از عدم تطابق و انطباق­پذيري نيازهاي فعلي و آتي اين بخش با جهت­گيري­هاي مصوب شده در ابعاد بازار مسكن و شهرسازي در کشور دارد.

برآيند روندهاي گذشته در اين بخش،موجب شده تا خانوارها، علي­الخصوص خانوارهاي كم و ميان درآمد با مواردي از جمله سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينة خانوار، عرضة محدود و گران واحدهاي استيجاري و افزايش قيمت تمام شدة مسكن (به واسطه نرخ تورم و ارزش پول ملي، قيمت زمين، نرخ تعرفه عوارض ساختمان و تراكم فروشي و عوامل توليد و ....)، مواجه باشند و مشكلات عمده­اي­ براي تأمين رفاه و آرامش شهروندان در نقاط شهري مطرح باشد.

بررسي ماهيت طرح پيشنهادي

ديدگاه حاكم بر اين طرح پيشنهادي، درفضائي جهت­گيري شده است كه علت افزايش قيمت مسكن در كشور (اعم از تمليك و استيجار) را مشاورين املاك مي­داند. با فرض اين­كه چنين رويكردي به درستي هدف­گذاري شده است،‌ نتايج مصوب شدن آن بايستي در شقوق مختلف ارزيابي شود.

  1. در چنين حالتي اگر فرض شود كه نرخ تعرفه مشاورين املاك به ميزان (50 %) يا درصدهاي ديگر كاهش يابد؛ بايد قائل به آن بود كه اين كاهش تعرفه كه منجر به كاهش درآمد و كسادي صنف خواهد شد، زمينه توسل به راهكارهاي جبراني و توسل به تخلف به ميزان متفاوت و يا گاهاً بيشتر از ميزان كاسته شدهرا تداعي و ابداع خواهد نمود،‌ كه يكي از راهكارهاي جبراني، تباني با مالك براي افزايش قيمت مورد معامله تا سقف معين (مثلا از چهار ميليارد تومان به چهار ميليارد و پانصد ميليون تومان) و "تسهيم ميزان افزايش داده شده"مابين مالك و مشاور املاك مي­باشد كه قطعاً مطابق با اهداف مدنظر و يا انتظارات حاصل از طرح نخواهد بود.

 

2- در حالت و شرايطي كه قيمت مسكن افزايش يابد، قطعاً از تعداد مشتريان يك ملك يا واحد مسكوني كه توان انجام معامله را داشته باشند كاسته خواهد شد و اين به معناي كاهش تعداد معاملات و كاهش درآمد مشاور املاك تلقي مي­شود كه قطعاً اعضاء آن صنف بدنبال كاهش تعداد معاملات نمي­باشند و هرچه قيمت مسكن در بازار كاهش يابد امكان م‍ؤثرشدن تعداد متقاضيان و تعداد معاملات بيشتر شده و به نفع مشاور املاك خواهد بود. اما با رويكرد جديد؛ آنچه اتفاق خواهد افتاد، از يكسو كسادي درآمد ناشي از اين ضوابط مصوب شده مي­باشد و از سوي ديگر؛ابداع راهكارهاي برون رفت از وخامت درآمدي و حتي تخلف اعضاء را در پي خواهد داشت كه در نتيجه به نفع مصرف كننده نهائي و در راستاي حمايت از حقوق شهروندي نخواهد بود.

 

3- بايستي توجه داشت كه يكي از ضعف­هاي سياستگذاري در خصوص مشاورين املاك،‌ يكسان دانستن صنف مشاورين املاك با ساير صنوف در قانون نظام صنفي است كه تابع احكام واحدي هستند،‌ در صورتي كه ملك و مسكن با سرمايه يك عمر و پس­انداز يك خانوار ارتباط مستقيم داشته و سروكار دارد و ساير صنوف از جمله صنف فروشنده لوازم منزل، چنين نيست. از اين منظر؛ هرگونه تخلف مشاورين املاك در اين خصوص مي­تواند با تعيين و تغيير سرنوشت زندگي هر يك از افراد و خانوار كه يك عمر پس­انداز خود را براي تهيه مسكن اختصاص داده­اند سروكار داشته باشد و گاهاً با مشكل لاينحل مواجه كند. چه بسا خانوارهائي كه از اين راه به مصيبت گرفتار شده­اند. بنابر اين تغيير جايگاه اين صنف و ارتقاء آن به يك كانون صنفي همراه با ضرورت و الزام حقوقي در تعيين مسئوليت­ها و ضمانت­هاي اجرائي شديد و نظامات پاسخگوئي كامل و متناسب با ميزان خسارت و تخلف (تعيين اشد مجازات) و ايجاد شفافيت كامل مي­تواند يكي از راهكارهاي دسترسي به اهداف طراحان محترم و كيفيت بخشي و نظام ­دهي به فعاليت اين صنف تلقي ­شود.

 

4- يكي از الزامات و خلاء­هاي موجود در بحث قيمت­گذاري مسكن و املاك در حيطه فعاليت مشاورين املاك، ‌نبود ضوابط و مقررات قيمت­گذاري براي املاك در كشور براساس شاخص­های مشخص از جمله شاخص­های مندرج در ماده (64) قانون مالیات­های مستقیم است؛ (موضوع تقویم املاک که در بردارنده ارزشگذاري منطبق با موقعيت ملك، کیفیت و کمیّت طراحي،‌ مصالح، مهندسي ساخت و ... باشد). گفتني است كه تعيين ضوابط و مقررات يكي از تجارب ارزنده و موفق ساير كشورها از جمله كشورهاي پيشرفته قلمداد مي­شود.

5- اين صنف در بردارنده اشخاص مختلفي از افراد جامعه است كه بخشي از آن، ‌سرريز جامعه بيكار كشور را تشكيل مي­دهد و محل و ممر ارتزاق آن­ها مي­باشد،‌‌ كه با تصويب كاهش تعرفه كه در اين برهه از ركود حاكم بر بازار منجر به كاهش درآمد خواهد شد،‌ امكان بروز مشكلات اقتصادي خانوار و خروج بخشي از آن­ها از اين بازار دور از انتظار نخواهد بود. گفتني است كه براي اخذ مجوز مشاور املاك، برخورداري از دوره آموزشي دو ساله و براي انجام فعاليت در مشاور املاك، برخورداري از دوره آموزشي شش ماهه، ‌الزامي است. در اين راستا يكي از الزامات سياستگذاري در كنار ساير الزامالت سختگيرانه، مي­تواند بازبيني كيفيت آموزشي و ارتقاء سطح آموزش براي اعضاء اين صنف باشد.

6- در ادامه و توضيحاً؛ بايستي متذكر شد كه افزايش قيمت ملك و مسكن تابع مستقيمي از سلسله علل برون­بخشي و درون­بخشي بازار مسكن و شهرسازي در طول چند دهه اخير و بالاخص از سال 1397 به بعد مي­باشد، كه به يكباره با جهش­هاي فزاينده و مستمر و بدون آلترناتيوهاي درماني و ناتواني­هاي متوليان همراه بوده است و ميزان تأثير هر يك از اين علل و چالش­ها در بخش مسكن و شهرسازي مي­تواند در طبقه­بندي و اولويت­بندي آن چالش­ها موثر باشد. عمده اين چالش­ها در ابعاد برون بخشي و درون بخشي و اثرات سياست­هاي پولي و مالي به شرح ذيل اشاره مي­شود كه براي برون رفت از شرايط كنوني، نيازمند برنامه­ريزي و سياستگذاري جامع در هريك از آن­ها بديهي مي­نماياند :

 

الف) علل و چالش­هاي برون بخشي

  1. کاهش مستمر ارزش پول ملي و افزایش مستمر نرخ ارز؛
  2. فزايندگي نرخ تورم - (و بطور کلی تأثیر سیاست­های پولی و مالی)؛
  3. درآمد سرانه (خانوار) و عدم تناسب با هزینه­های فزاينده و مستمر خانوار؛
  4. نرخ پائین و گاهاً منفی رشد اقتصادي (و بحران فعالیت و کسب وکار بالاخص در سایر استان­ها و شهرستان­ها؛
  5. متناسب نبودن نظام تأمين­كننده منابع مالي و اعتباري؛
  6. نامطلوب بودن امنيت سرمايه­گذاري در کشور؛
  7. ضعف شديد سلامت اداري؛
  8. وضعيت نامطلوب رتبه شروع كسب و كار و رتبه كسب و كار در كشور؛
  9. سطح و فزايندگي قيمت نهاده­هاي توليد؛
  10. نظام آماري غیر قابل اعتماد در كشور؛
  11. استانداردهای ملی و درصد تحقق کمّی و کیفی آن؛

و ....

 

ب ) علل و چالش­هاي درون بخشي

  1. محدود بودن عرضه املاك (زمين و ساختمان) و فزايندگي قيت آن؛
  2. نبود نظام و ضوابط نرخ­گذاري بر املاك (زمين، تملك و استيجار) براساس شاخص­های مشخص؛
  3. فزایندگي نرخ سنواتی عوارض ساخت­وساز كه توسط شوراها و شهرداري­ها اعمال مي­شود؛
  4. فرآیند مطول صدور پروانه ساختماني و مشكلات آن؛
  5. نرخ تراكم (و متفاوت بودن آن در مناطق مختلف)؛
  6. ضعف و نبود طرح­ها، برنامه­ها و سياست­هاي شهرسازي؛
  7. نامتناسب بودن اعتبارات اين بخش در بودجه سنواتي؛
  8. كاهش مستمر قدرت خريد خانوار؛
  9. خلاء­هاي حقوقي در ابعاد مختلف از جمله بسترهاي حمايتي؛
  10. ضعف تكنولوژي ساخت و کمیّت آن؛
  11. بهره­وري پائین عوامل توليد؛

و ...

 

د ) اثرگذاريسياست­هاي پولي برمتغيرهاي بازارمسکن

سياست­ها و تدابيري كه در جهت كنترل و مديريت نقدينگي توسط بانک مرکزي اتخاذ و اعمال مي­شودمي­تواند بر الگوي مصرف خانوار و توليد بنگاه­ها و در نهايت نرخ تورم اثرگذارد و اهدافي مانند تسريع رشد اقتصادي، ايجاد اشتغال کامل،تثبيت سطح عمومي قيمت‌ها، ايجاد تعادل در موازنه پرداخت‌هايخارجي وتقاضايمسکنراتحتتأثيرقرار­دهد، باتوجهبهاين كاركرد،بايستي اظهار داشت كه سياستپوليانبساطيازطريق کاهش نرخبهرهمي­تواند زمينهافزايش سرمايه­گذاريرا فراهم كند،و نرخ توليد و تقاضاي مسكن را افزايش دهد،وسياست­هايپوليانقباضيبا افزايش نرخبهره کوتاهمدتوتمايل به افزايش نرخبهرهبلندمدت،هزينهاستفادهازسرمايهرا افزايش داده و توليد وتقاضاي مسکنرا کاهشمي­دهد. کاهشدرتقاضانيزمنجربه رکود بازار مسكن و کاهشدرساخت و عرضه مسکن را موجب مي­شود.

 

جمع­بندي و پيشنهاد

شایان ذکر است که قيمت ملك و مسكن در بازار مسكن،‌ تابعي از سلسله علل درون­بخشي و برون­بخشي است و از سال 1397 با جهش مستمر فزاينده­اي همراه شده است كه علل عمده اين جهش، ‌افزايش مستمر نرخ ارز، كاهش مستمر ارزش پول ملي و ناتواني دولت در مديريت بازار تلقي مي­شود. مشاورين املاك نيز يكي از صنف­هاي فعالي هستند كه در اين بازار نقش دلالي و انعقاد قراردادهاي نقل و انتقال اموال غير منقول و استيجار را ايفا مي­كنند. گرچه در اين صنف امكان تخلف وجود دارد اما اين تخلف به دليل ضعف قانون ناظر بر آن و نبود قانون جامع و متناسبي با نوع فعاليت آن­ها صورت مي­گيرد،‌ به عبارت ديگر ضرورت دارد تا كليه الزامات و مسئوليت­ها و ضمانت­هاي اجرائي و نظامات پاسخگوئي متناسب با نوع تخلف و خسارت مربوطه در قانون جديد (اشد مجازات از جمله لغو پروانه با اولين تخلف و منع صدور آن براي شخص خاطي و نسب درجه ... تا ... وي) لحاظ گردد،‌از اين ديدگاه اكتفا به كاهش تعرفه به منظور منع امكان افزايش قيمت مسكن، ‌نه تنها نمي­تواند عامل درستي براي منع افزايش قيمت تلقي گردد، بلكه زمينه گسترده­تري را براي تباني مشاور املاك با مالك به جهت افزايش نسبت خاصي از قيمت مسكن و تسهيم فيمابين و يا تلاش براي افزايش قيمت به جهت افزايش و جبران درصد تعرفه كاسته شده تداعي و زمينه­سازي خواهد كرد.

از سوي ديگر فزايندگي نرخ تورم و به تبع آن كاهش مستمر ارزش پول ملي، كاهش مستمر قدرت خريد خانوار، فزايندگي مستمر نرخ نهاده­های تولید مسکن، نامتناسب بودن نقش­آفرینی و مصوبات شوراها در اين خصوص از جمله افزایش سنواتی نرخ عوارض ساخت و ساز و ضریب­های بکار رفته برای مناطق مختلف شهری، عدم اتخاذ سياست­هاي با ثبات و اطمينان بخش در بخش مسكن در دهه­های گذشته (بسان تجارب موفق سایر کشورهایی در رفع بحران مسکن) همگي موجب شده است تا در ازاء افزايش مستمر مسكن، قدرت مانور و تعيين قيمت مسكن در اختيار مالكين و تابعي از بازار اقتصاد كلان كشور باشد و نقش­آفريني مشاورين املاك نيز تابعي از نبود ضوابط قيمت­گذاري و براساس سلايق مالكين معطوف گردد.

در چنين شرايطي سياستگذاري بدون در نظر گرفتن آثار احتمالي و قطعيِ ناشي از اجراي آن سياست،‌ مي­تواند به بروز مسائل و مشكلات جديد دامن بزند. از اين روي تصويب ضوابط و مقررات قيمت­گذاري ملك براساس شاخص­هاي مدون از جمله ماده (64)‌قانون ماليات­هاي مستقيم (موضوع تقويم املاك)،‌ و مجازات مضاعف براي هرگونه تخلف از آن مي­تواند براي صنف مشاورين املاك پيشنهاد و سرلوحه كار قرار گيرد.

از اين روي ضمن توصيه براي رد كليات اين طرح پيشنهادي،‌ آمادگي ارائه پيش­نويسي از قانون صنفي جديد براي فعاليت مشاورين املاك را اعلام مي­نمايد.

با تجديد احترام

محمدرضا فارسيان

 
   

 

 

 

دیدگاه کاربران
0 دیدگاه
شما هم دیدگاه خود را ارسال کنید