اظهار نظر درباره "طرح كاهش تعرفه بنگاه¬هاي معاملاتي"
مقدمه
بررسي روند ديدگاهها و رويکردهاي تصميم گيران در ابعاد تقنيني و اجرائي به مسئله بازار مسکن، شهرسازي و مسائل مرتبط با آن،حكايت از آن دارد كه نوع نگرشها و رويکردهاي مربوطه غالباً از نوعِسنجشِ"رابطه علت –معلولي" نبوده است،بلکه غالباً در راستاي حل معلول،بدون توجه به پرداختن اساسي به رفع زمينه هاي بوجود آورنده علت، معطوف شده است. از سوي ديگر عدم جامعيت و ضعف رويکردهاي مندرج در مصوبات،حکايت از عدم تطابق و انطباقپذيري نيازهاي فعلي و آتي اين بخش با جهتگيريهاي مصوب شده در ابعاد بازار مسكن و شهرسازي در کشور دارد.
برآيند روندهاي گذشته در اين بخش،موجب شده تا خانوارها، عليالخصوص خانوارهاي كم و ميان درآمد با مواردي از جمله سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينة خانوار، عرضة محدود و گران واحدهاي استيجاري و افزايش قيمت تمام شدة مسكن (به واسطه نرخ تورم و ارزش پول ملي، قيمت زمين، نرخ تعرفه عوارض ساختمان و تراكم فروشي و عوامل توليد و ....)، مواجه باشند و مشكلات عمدهاي براي تأمين رفاه و آرامش شهروندان در نقاط شهري مطرح باشد.
بررسي ماهيت طرح پيشنهادي
ديدگاه حاكم بر اين طرح پيشنهادي، درفضائي جهتگيري شده است كه علت افزايش قيمت مسكن در كشور (اعم از تمليك و استيجار) را مشاورين املاك ميداند. با فرض اينكه چنين رويكردي به درستي هدفگذاري شده است، نتايج مصوب شدن آن بايستي در شقوق مختلف ارزيابي شود.
- در چنين حالتي اگر فرض شود كه نرخ تعرفه مشاورين املاك به ميزان (50 %) يا درصدهاي ديگر كاهش يابد؛ بايد قائل به آن بود كه اين كاهش تعرفه كه منجر به كاهش درآمد و كسادي صنف خواهد شد، زمينه توسل به راهكارهاي جبراني و توسل به تخلف به ميزان متفاوت و يا گاهاً بيشتر از ميزان كاسته شدهرا تداعي و ابداع خواهد نمود، كه يكي از راهكارهاي جبراني، تباني با مالك براي افزايش قيمت مورد معامله تا سقف معين (مثلا از چهار ميليارد تومان به چهار ميليارد و پانصد ميليون تومان) و "تسهيم ميزان افزايش داده شده"مابين مالك و مشاور املاك ميباشد كه قطعاً مطابق با اهداف مدنظر و يا انتظارات حاصل از طرح نخواهد بود.
2- در حالت و شرايطي كه قيمت مسكن افزايش يابد، قطعاً از تعداد مشتريان يك ملك يا واحد مسكوني كه توان انجام معامله را داشته باشند كاسته خواهد شد و اين به معناي كاهش تعداد معاملات و كاهش درآمد مشاور املاك تلقي ميشود كه قطعاً اعضاء آن صنف بدنبال كاهش تعداد معاملات نميباشند و هرچه قيمت مسكن در بازار كاهش يابد امكان م‍ؤثرشدن تعداد متقاضيان و تعداد معاملات بيشتر شده و به نفع مشاور املاك خواهد بود. اما با رويكرد جديد؛ آنچه اتفاق خواهد افتاد، از يكسو كسادي درآمد ناشي از اين ضوابط مصوب شده ميباشد و از سوي ديگر؛ابداع راهكارهاي برون رفت از وخامت درآمدي و حتي تخلف اعضاء را در پي خواهد داشت كه در نتيجه به نفع مصرف كننده نهائي و در راستاي حمايت از حقوق شهروندي نخواهد بود.
3- بايستي توجه داشت كه يكي از ضعفهاي سياستگذاري در خصوص مشاورين املاك، يكسان دانستن صنف مشاورين املاك با ساير صنوف در قانون نظام صنفي است كه تابع احكام واحدي هستند، در صورتي كه ملك و مسكن با سرمايه يك عمر و پسانداز يك خانوار ارتباط مستقيم داشته و سروكار دارد و ساير صنوف از جمله صنف فروشنده لوازم منزل، چنين نيست. از اين منظر؛ هرگونه تخلف مشاورين املاك در اين خصوص ميتواند با تعيين و تغيير سرنوشت زندگي هر يك از افراد و خانوار كه يك عمر پسانداز خود را براي تهيه مسكن اختصاص دادهاند سروكار داشته باشد و گاهاً با مشكل لاينحل مواجه كند. چه بسا خانوارهائي كه از اين راه به مصيبت گرفتار شدهاند. بنابر اين تغيير جايگاه اين صنف و ارتقاء آن به يك كانون صنفي همراه با ضرورت و الزام حقوقي در تعيين مسئوليتها و ضمانتهاي اجرائي شديد و نظامات پاسخگوئي كامل و متناسب با ميزان خسارت و تخلف (تعيين اشد مجازات) و ايجاد شفافيت كامل ميتواند يكي از راهكارهاي دسترسي به اهداف طراحان محترم و كيفيت بخشي و نظام دهي به فعاليت اين صنف تلقي شود.
4- يكي از الزامات و خلاءهاي موجود در بحث قيمتگذاري مسكن و املاك در حيطه فعاليت مشاورين املاك، نبود ضوابط و مقررات قيمتگذاري براي املاك در كشور براساس شاخصهای مشخص از جمله شاخصهای مندرج در ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم است؛ (موضوع تقویم املاک که در بردارنده ارزشگذاري منطبق با موقعيت ملك، کیفیت و کمیّت طراحي، مصالح، مهندسي ساخت و ... باشد). گفتني است كه تعيين ضوابط و مقررات يكي از تجارب ارزنده و موفق ساير كشورها از جمله كشورهاي پيشرفته قلمداد ميشود.
5- اين صنف در بردارنده اشخاص مختلفي از افراد جامعه است كه بخشي از آن، سرريز جامعه بيكار كشور را تشكيل ميدهد و محل و ممر ارتزاق آنها ميباشد، كه با تصويب كاهش تعرفه كه در اين برهه از ركود حاكم بر بازار منجر به كاهش درآمد خواهد شد، امكان بروز مشكلات اقتصادي خانوار و خروج بخشي از آنها از اين بازار دور از انتظار نخواهد بود. گفتني است كه براي اخذ مجوز مشاور املاك، برخورداري از دوره آموزشي دو ساله و براي انجام فعاليت در مشاور املاك، برخورداري از دوره آموزشي شش ماهه، الزامي است. در اين راستا يكي از الزامات سياستگذاري در كنار ساير الزامالت سختگيرانه، ميتواند بازبيني كيفيت آموزشي و ارتقاء سطح آموزش براي اعضاء اين صنف باشد.
6- در ادامه و توضيحاً؛ بايستي متذكر شد كه افزايش قيمت ملك و مسكن تابع مستقيمي از سلسله علل برونبخشي و درونبخشي بازار مسكن و شهرسازي در طول چند دهه اخير و بالاخص از سال 1397 به بعد ميباشد، كه به يكباره با جهشهاي فزاينده و مستمر و بدون آلترناتيوهاي درماني و ناتوانيهاي متوليان همراه بوده است و ميزان تأثير هر يك از اين علل و چالشها در بخش مسكن و شهرسازي ميتواند در طبقهبندي و اولويتبندي آن چالشها موثر باشد. عمده اين چالشها در ابعاد برون بخشي و درون بخشي و اثرات سياستهاي پولي و مالي به شرح ذيل اشاره ميشود كه براي برون رفت از شرايط كنوني، نيازمند برنامهريزي و سياستگذاري جامع در هريك از آنها بديهي مينماياند :
الف) علل و چالشهاي برون بخشي
- کاهش مستمر ارزش پول ملي و افزایش مستمر نرخ ارز؛
- فزايندگي نرخ تورم - (و بطور کلی تأثیر سیاستهای پولی و مالی)؛
- درآمد سرانه (خانوار) و عدم تناسب با هزینههای فزاينده و مستمر خانوار؛
- نرخ پائین و گاهاً منفی رشد اقتصادي (و بحران فعالیت و کسب وکار بالاخص در سایر استانها و شهرستانها؛
- متناسب نبودن نظام تأمينكننده منابع مالي و اعتباري؛
- نامطلوب بودن امنيت سرمايهگذاري در کشور؛
- ضعف شديد سلامت اداري؛
- وضعيت نامطلوب رتبه شروع كسب و كار و رتبه كسب و كار در كشور؛
- سطح و فزايندگي قيمت نهادههاي توليد؛
- نظام آماري غیر قابل اعتماد در كشور؛
- استانداردهای ملی و درصد تحقق کمّی و کیفی آن؛
و ....
ب ) علل و چالشهاي درون بخشي
- محدود بودن عرضه املاك (زمين و ساختمان) و فزايندگي قيت آن؛
- نبود نظام و ضوابط نرخگذاري بر املاك (زمين، تملك و استيجار) براساس شاخصهای مشخص؛
- فزایندگي نرخ سنواتی عوارض ساختوساز كه توسط شوراها و شهرداريها اعمال ميشود؛
- فرآیند مطول صدور پروانه ساختماني و مشكلات آن؛
- نرخ تراكم (و متفاوت بودن آن در مناطق مختلف)؛
- ضعف و نبود طرحها، برنامهها و سياستهاي شهرسازي؛
- نامتناسب بودن اعتبارات اين بخش در بودجه سنواتي؛
- كاهش مستمر قدرت خريد خانوار؛
- خلاءهاي حقوقي در ابعاد مختلف از جمله بسترهاي حمايتي؛
- ضعف تكنولوژي ساخت و کمیّت آن؛
- بهرهوري پائین عوامل توليد؛
و ...
د ) اثرگذاريسياستهاي پولي برمتغيرهاي بازارمسکن
سياستها و تدابيري كه در جهت كنترل و مديريت نقدينگي توسط بانک مرکزي اتخاذ و اعمال ميشودميتواند بر الگوي مصرف خانوار و توليد بنگاهها و در نهايت نرخ تورم اثرگذارد و اهدافي مانند تسريع رشد اقتصادي، ايجاد اشتغال کامل،تثبيت سطح عمومي قيمت‌ها، ايجاد تعادل در موازنه پرداخت‌هايخارجي وتقاضايمسکنراتحتتأثيرقراردهد، باتوجهبهاين كاركرد،بايستي اظهار داشت كه سياستپوليانبساطيازطريق کاهش نرخبهرهميتواند زمينهافزايش سرمايهگذاريرا فراهم كند،و نرخ توليد و تقاضاي مسكن را افزايش دهد،وسياستهايپوليانقباضيبا افزايش نرخبهره کوتاهمدتوتمايل به افزايش نرخبهرهبلندمدت،هزينهاستفادهازسرمايهرا افزايش داده و توليد وتقاضاي مسکنرا کاهشميدهد. کاهشدرتقاضانيزمنجربه رکود بازار مسكن و کاهشدرساخت و عرضه مسکن را موجب ميشود.
جمعبندي و پيشنهاد
شایان ذکر است که قيمت ملك و مسكن در بازار مسكن، تابعي از سلسله علل درونبخشي و برونبخشي است و از سال 1397 با جهش مستمر فزايندهاي همراه شده است كه علل عمده اين جهش، افزايش مستمر نرخ ارز، كاهش مستمر ارزش پول ملي و ناتواني دولت در مديريت بازار تلقي ميشود. مشاورين املاك نيز يكي از صنفهاي فعالي هستند كه در اين بازار نقش دلالي و انعقاد قراردادهاي نقل و انتقال اموال غير منقول و استيجار را ايفا ميكنند. گرچه در اين صنف امكان تخلف وجود دارد اما اين تخلف به دليل ضعف قانون ناظر بر آن و نبود قانون جامع و متناسبي با نوع فعاليت آنها صورت ميگيرد، به عبارت ديگر ضرورت دارد تا كليه الزامات و مسئوليتها و ضمانتهاي اجرائي و نظامات پاسخگوئي متناسب با نوع تخلف و خسارت مربوطه در قانون جديد (اشد مجازات از جمله لغو پروانه با اولين تخلف و منع صدور آن براي شخص خاطي و نسب درجه ... تا ... وي) لحاظ گردد،از اين ديدگاه اكتفا به كاهش تعرفه به منظور منع امكان افزايش قيمت مسكن، نه تنها نميتواند عامل درستي براي منع افزايش قيمت تلقي گردد، بلكه زمينه گستردهتري را براي تباني مشاور املاك با مالك به جهت افزايش نسبت خاصي از قيمت مسكن و تسهيم فيمابين و يا تلاش براي افزايش قيمت به جهت افزايش و جبران درصد تعرفه كاسته شده تداعي و زمينهسازي خواهد كرد.
از سوي ديگر فزايندگي نرخ تورم و به تبع آن كاهش مستمر ارزش پول ملي، كاهش مستمر قدرت خريد خانوار، فزايندگي مستمر نرخ نهادههای تولید مسکن، نامتناسب بودن نقشآفرینی و مصوبات شوراها در اين خصوص از جمله افزایش سنواتی نرخ عوارض ساخت و ساز و ضریبهای بکار رفته برای مناطق مختلف شهری، عدم اتخاذ سياستهاي با ثبات و اطمينان بخش در بخش مسكن در دهههای گذشته (بسان تجارب موفق سایر کشورهایی در رفع بحران مسکن) همگي موجب شده است تا در ازاء افزايش مستمر مسكن، قدرت مانور و تعيين قيمت مسكن در اختيار مالكين و تابعي از بازار اقتصاد كلان كشور باشد و نقشآفريني مشاورين املاك نيز تابعي از نبود ضوابط قيمتگذاري و براساس سلايق مالكين معطوف گردد.
در چنين شرايطي سياستگذاري بدون در نظر گرفتن آثار احتمالي و قطعيِ ناشي از اجراي آن سياست، ميتواند به بروز مسائل و مشكلات جديد دامن بزند. از اين روي تصويب ضوابط و مقررات قيمتگذاري ملك براساس شاخصهاي مدون از جمله ماده (64)قانون مالياتهاي مستقيم (موضوع تقويم املاك)، و مجازات مضاعف براي هرگونه تخلف از آن ميتواند براي صنف مشاورين املاك پيشنهاد و سرلوحه كار قرار گيرد.
از اين روي ضمن توصيه براي رد كليات اين طرح پيشنهادي، آمادگي ارائه پيشنويسي از قانون صنفي جديد براي فعاليت مشاورين املاك را اعلام مينمايد.
با تجديد احترام
محمدرضا فارسيان
دیدگاه کاربران
0 دیدگاهشما هم دیدگاه خود را ارسال کنید